迷いヒヨコ
森のくまさん
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新築と中古の比較の前に知っておくべきこと
新築と中古物件を比較する前に、様々にある中古物件のなかでどのような中古物件が買いなのかを知りましょう。見分け方はとてもシンプルです。
【良い中古住宅の判定方法】
2000年以降に出来た建物であれば、良質である！！！
昭和55年より前の建物は、買わない方が良い！！
と、いう事です。
これは何故かと言うと、阪神淡路大震災を受けて「建築基準法」が大きく変わった後に建てられた住宅がちょうど西暦2000年以降の建物だからです。（ただし、この時に大きく変わったのは主に木造住宅の構造に関することです）
また、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」も同じ年に改正され、建築中の建物の検査が厳格になりました。
それまでの建物は、欠陥住宅や手抜き工事が横行していました。記憶に残っている方も多いかと思いますが、テレビでもよくこの類のテーマが放送されていたと思います。現在ではこういった類のテレビ放送が無くなったのはそもそも以前のような欠陥住宅が大きく減ってきたからです。特に従前によくあった、「雨漏り」や「家の傾き」については、厳しくチェックされると共に施工する側に10年間の補償を義務付けました。これによって、2000年以降の建物は大きく改善されたのです。
このため、地震や台風などの被害から比較的安全に作られていて、雨漏りや家の経年変化による傾きと言った被害に遭いにくいのが2000年以降の建物という事になります。
また、昭和56年にも大きな建築基準法の改正がありました。ですので、昭和55年以前の建物は政府としても建て替えを促すべき建物として捉えられていて、特定の自治体などではこれに該当する建物の耐震改修や取り壊しに補助金がもらえる場合もあります。
ですので、中古住宅を購入する場合はいつ建てられたのかを確認することが大切になります。
2000年より前に建てられていても、昭和56年以降の建物であればリフォームすることで現在の新築に近い建物にすることも可能ですが、必ず構造や断熱に関する中古リフォームが必要になる事も知っておきましょう。
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新築住宅を検討するうえで、もう一つ知っておくべき事は同じ新築の一戸建て住宅でも既に建てられた住宅を購入する建売住宅と、これから計画をして家の建築から始める注文住宅とでは全く異なるという事です。
【建売住宅】の場合は、土地とのセットの値段となっており建築主が不動産会社であることが多いです。（最近ではハウスメーカーであることも増えています。）建売住宅の場合は販売企業が「安くないと売れない」と言う意識を持っている場合が多く、建物仕様が最低限になっている場合が多いです。
これに比べて、【注文住宅】の場合は施主の予算に合わせて比較的柔軟に対応可能なため、構造や断熱に関しての仕様もある程度品質が高いと考えて間違えないでしょう。
更にややこしいのが、【売り建て住宅】です。これは建売住宅の販売方式と同じなのですが、建てるのは売れた後になっていて、内部の仕様を一部だけ変更できると言った販売手法です。近年では、ローコストハウスメーカーが特に採用している手法になります。
では、建売住宅（売り建て住宅）と注文住宅とでは、どちらが良いのでしょうか？
これは、家に求める価値によって変わります。
兎に角、住むのは最低限で安さを重視したい場合 →【建売住宅】
納得のいく家づくりでそれなりの予算を用意する場合 →【注文住宅】
という事になります。
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新築建売住宅と中古住宅の比較
仮に同じ土地に新築の建売住宅と中古住宅があった場合、普通は中古物件の方が安くなります。2000年以降の建物であれば、地震で倒壊しない程度の構造にするのであれば、それほど大きなリフォームが必要でないため中古物件の方が安くなる場合が多いです。
しかし、2000年以降の建物であっても新築同様の構造強度や断熱性能にしたい場合はリフォームにかなりのお金が掛かりますので、寧ろ新築の建売住宅の方が得になるでしょう。新築の建売住宅の場合は、その仕様がどんなものなのかをチェックする必要があります。
特に、『耐震性能』（地震や台風に対抗するための性能）、『断熱性能』（冬の寒さや暑さに対抗するための性能）がどんなものなのかは必ずチェックしましょう。
また、最近では【買取再販】と言って、不動産業者が中古住宅を買い取りこれを綺麗にリフォームしなおして販売しているケースがあります。この場合、建売住宅よりも価格が安いことが多い上に見た目の綺麗さは建売住宅と同等程度かそれ以上という事もあります。
中古住宅を検討する場合、買取再販もチェックしてみて下さい。（買取再販の場合も、耐震性能などの確認は別途行う必要があります。）
地震や台風、冬の寒さに十分備えたい場合 → 【建売住宅】ただし、要仕様チェック
そこそこの耐震性能、寒さを気にしない場合 → 【中古住宅】ただし、2000年以降の建物の場合 ※今後、省エネ住宅が義務化される可能性があり、断熱改修などが後に必要となる可能性もあります。
新築の建物と中古住宅の場合、諸費用で違う部分と言えば主に以下の2点です。
- 不動産取得税 → 新築の方が安い傾向。数万円程度であることが多い。
- 水道負担金（税金） → 中古は負担金が無い場合が多く、新築は負担が必要な場合がある。市町村によって異なり、数万円から十数万円程度。
となっています。その他の諸費用は同等程度です。また、仲介手数料については物件価格の3％+6万円なので、高い物件程高額になります。
| 新築建売住宅 | 中古住宅＋リフォーム | |
| メリット | 建築時の仕様がハッキリして、ある程度納得の上で購入が可能 | 買取後に構造や断熱のリフォームを行わない場合、総額が安くなる リフォームを行う場合は、仕様については比較的選択肢が多い |
| デメリット | 売り立ての場合でも仕様が限定されていることが多いため、計画の選択肢は少ない。 | 見えない瑕疵（欠陥）などがあっても中古住宅の場合は補償がないため、有料で事前にチェックする必要がある。 |
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