中古住宅の特徴

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中古住宅は考え方によって選び方が違う!

中古住宅とは『既に家が建って2年以上経つ、又は先に誰かが住んでいた』住宅の事です。
2015年現在、日本には約6,000万棟の戸建て住宅が存在し、その内約800万棟は未使用とされています。現在、日本において建築される新しい戸建て住宅は、年間90万戸程度ですので、如何に中古住宅に該当する建物が多いかが分かると思います。
(もちろん、販売されているかどうかは別です。)

その中で、自身のライフステージに合った、最適な中古住宅を見つける事が出来るかどうかが、大きなポイントになります。

中古住宅取得の考え方として、大きく3つの考え方が存在します。
・終の住まいとしての購入(購入後にリフォーム)
・将来的にその場所で家を建て替える予定での購入。
・一時的に住む家で、家族が増える等のライフステージの変化で将来は住み替える予定。
 (将来的に売ることを考えている)

これらの考え方の違いによって、選び方も異なってきますので、中古住宅購入を選択する際は、まずはどういう予定で購入するのかを、ご家族で話し合うことをお勧めします。

【中古住宅の利点】

  • 建売住宅と同じように、現存しているので、生活はイメージし易い
  • 住宅の築年数が15年程経過した建物は、購入時に殆ど値段が付かないので、土地だけの値段で買える場合が多い。(2015年時点)
  • 建売住宅に比べて、圧倒的に物件数が多いので、希望の場所で見つかる可能性が高い

と、言ったところが挙げられます。

【中古住宅の欠点】

  • 「悪意」のある不動産仲介業者も存在する
  • 中古住宅自体に隠れた欠陥がある家が多い
  • 将来建て替えが不可能・又は難しい建物が存在する

と、言ったところが最大の欠点とも言えます。こちらの詳細については、以下のリンクを御覧下さい。

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中古住宅を選ぶ時の目安

【取引の形態】
「中古住宅をネットで決める事は、かなり慎重になるべき!!」
です
。 最初にそれだけは伝えておきます。
最近では、ネットが発達してきてどうも、個人間で中古住宅の取引を行えるようにしようと言う流れが生じているようです。もちろん、プロが事前に評価した住宅であって、その情報が隠されること無く、提供されている場合は問題が少ないかもしれませんが、【中古住宅の欠点】で、紹介したようなこともありますので、素人だけで取引が出来るようなことだとは決して思えませんので、まずは伝えておきます。

【誰が売主なのかを確認する】
中古住宅の場合は、売主が「その家に住んでいる人」の場合や、「その家には住んでいないが、持ち主である一般の人」の場合もありますが、「中古住宅を買い取った、不動産業者」と言う場合もありますし、「企業の持ち物」と言う場合もあります。実際には、どんな人がどれだけ住んでいて使っていたのかを知ることが大切で、長い間、使われていなかった住宅は、何かと補修や工事が必要な場合があります。

【建物の年代による違いを知る】
同じ、中古住宅と言っても、建てられた年代によって建物の状態が大きく変わります。
日本の場合、地震に対する対策が如何に施されているのかが大きな基準になりうるので、その建物が建てられた年代を確認して下さい。
・ 昭和55年(1980年以前の建物):かなり古い基準で建てられていますので、地震にはかなり弱い建物の可能性が高いです。リフォーム履歴などで、補強された形跡があるかなどを確認して下さい。
※ 81年、82年頃の建物は、どの基準で建てられたのか微妙な時期ですので、
専門家などに確認して下さい。目安は1981年6月1日以前に建築確認申請が行われたかどうかです。
・ ~平成12年(2000年):同じ年代の建物でもこの頃の建物の中で、「公庫基準」と呼ばれる基準で建てられた建物は、耐震性能が高いはずです。
・ 平成12年より後の年代:建物のバランス確認等で大きく改善されています。
狙い目はこの年代の建物です。

【書類の有無を確認する!】
中古住宅の場合、本来であればあるはずの書類が無い場合があります。
必要な書類が揃っているのかを確認することも、大切な判断基準です。
『本来あるべき必要書類』

     
  • 登記簿謄本
  •  
  • 公図、地積測量図
  •  
  • 設計図書
  •  
  • 不動産売買契約書、重要事項説明書

「登記簿謄本、公図、地積測量図」は法務局に行けば、その有無が分かります。
登記簿謄本では、持ち主の権利関係や、ローン等の残債が残っていないかが記載されています。
地積測量図については、場合によっては無い事がありますので、地積測量図があることは、一つ購入の安心材料にはなります。土地の大きさや、建物の大きさを記した書類です。
設計図書に関しては、「平面図・立面図・矩計図」程度があれば、かなり良い方です。全てない場合もありますので、有無を確認して下さい。
また、増築などの結果、図面とは異なった間取りになっているケースもあります。その場合は、増築や改修の履歴をキチンと確認しましょう。
「不動産売買契約書、重要事項説明書」は契約の際に作られる書類ですが、契約日より前に、チェックの意味で貰っておくことをお勧めします。
そして、記載内容は必ず理解するようにしましょう。(調べても意味が分からない場合は、専門家にその意味を確認することも大切です。)

また、将来的にその場所で家を建て替えるつもりがある場合は、事前に建て替える事が可能な場所なのかどうかを確認しておく必要があります。

その他、中古住宅購入に関しては、以下のリンクを参考にして下さい。

いよいよ次は、「注文住宅、建売住宅、中古住宅」の選択方法についてです!

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