家を建てる費用:土地あり/土地なしの相場・平均の年収・頭金:坪単価とは

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家を建てるために必要な費用は?坪単価とは?
ハウスメーカーの坪単価に惑わされない!

家を建てるために必要な費用がいくらかかるのかを簡単に知る方法として、他に家を建てた人たちがどの程度のお金を使ったのかということは、とても参考になります。

さらに、検討中の会社で家を建てるにはどの程度の費用が必要なのかを知る手段として、「坪単価」と言う表現があります。
ただ、この坪単価には知っておかないと後で困るワナが仕組まれています。

そこで坪単価の考え方を、分かりやすく整理してみます。
展示場に行く前に【坪単価】に対する考え方を知っておき、実際にかかる費用とのギャップも知っておくことが大切です。

家づくり全体にかかる費用や手元に用意しておくべき頭金や資金額についても紹介しています。


実際に家を建てた費用や世帯年収を知る(2017年分)

家を建てる費用を知るには、まず相場を知ることが重要です。今回は住宅金融支援機構ということろが毎年出している資料を使って、 全国的に見た
【実際の建設費】や【世帯年収】
【建設費に対する世帯年収の割合】【手持ち資金】
をグラフにしてみました。
まずは、あなたがどれくらいの費用をかけるべきかの参考にして下さい。

◆ 土地あり、注文住宅建設費だけの場合


実際の注文住宅の建設費用
実際の世帯収入

土地を既に持っている場合の建設費は2800万円~4200万円の範囲でほぼ50%を占め、2200万円~4200万円の範囲で全体の4分の3を占めています。
この辺りの価格帯が最も平均的な価格帯と言えるでしょう。
そして、世帯収入としては300万円~500万円の範囲の世帯が最も多く、40%を占めています。
次に多いのが、500万円~700万円の世帯となります。
収入は一般的に年齢が上がれば多くなるので、あくまで目安となりますが家づくりを考えるキッカケには出来るでしょう。
因みに、このなかで最も一般的な世帯収入(中央値)は515万円となります。

続いて、世帯収入に対して何倍程度の建設費をかけたのかのグラフです。

世帯収入に対する建設費用の割合

4倍から7倍程度の世帯が約50%を占めますが、8倍までの世帯も多くかなり家庭によって違うことが分かります。
これは、その世帯が建物にどれだけ費用を掛けるのかが割とバラバラであることが考えられます。
例えば、世帯収入が500万円の家庭でも、2000万円代の家にする家庭と、3500万円程度の家にする家庭が存在すると言えるでしょう。
人生の中で、どれだけ家に費用を掛けるのかは、その家庭の考え方によって大きく違うと言えそうです。

さらに、頭金の源泉となる注文住宅を建設しようとした時の手持ち金についても見ていきます。

注文住宅建設時の頭金

手持ち資金に関しては、500万円までという家庭が59%も占めています。
それほど多額の手持ち資金が無くても、土地がある場合は注文住宅にされる家庭が多いようです。

◆ 土地なし、注文住宅建設費と土地購入が必要な場合


土地がないため、土地を購入した上で建物を建設する家庭は、土地がある家庭に比べて約1.8倍の数です。如何に今の生活に必要な土地を持っていない家庭が多いのかが分かります。
まずは、土地がない家庭の場合の平均的な世帯収入について見てみましょう。

土地が無い場合の注文住宅の世帯収入

土地がない場合でも、300万円~500万円の世帯収入である家庭が39%と、土地がある場合と殆ど一緒です。
次に多いのも500万円~700万円の家庭で、割合的にもほぼ同じです。
ですから、家を建てる家庭は土地のある・なしに関わらず、ほぼ同じような世帯収入で家を建てているようです。

しかし、総費用については大きな違いが出てきます。

土地と建物を合わせた実際の費用
土地の全国相場

土地にかかる費用は、地域差が大きいのですが、やはり総額が大きくなる傾向にあります。
ですので、まずはお住まいの地域の土地の相場を知ることがとても重要です。特に都心部においては、土地の値段がかなり高くなりますので、注意が必要です。

土地が無い場合の世帯収入に対する総費用

こちらの割合も、土地がある場合に比べて倍率は上がっています。土地がある場合と同様に家庭によるバラツキは大きいのですが、その倍率自体も大きくなることを知っておきましょう。

土地が無い場合の頭金の相場

頭金については、土地がある場合と同様に500万円以下という家庭が多いです。不思議なことに、頭金がゼロと言う家庭も多いようです。

まずは、このような全体にかかる費用の感覚を知ることから、始めると良いと思います。きっと計画を始めるべきかどうかの目安となるはずです。
続いて、実際に建物を建てる時にかかる費用について知り、どんな建物が良いのかを選べるようにするための【坪単価】について知っておくべきことを挙げていきます。

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坪単価とは? 2種類の坪単価の違い

◆ 坪単価とは?


あなた自身がどれくらい費用をかけるべきかを知った次に、今度は相手がどの程度の費用を要求してくるのかを知りたいところです。そこで目安となるのが【坪単価】です。

この坪単価ですが、ハウスメーカーなどが示す坪単価と、住宅を購入しようと思っている方の坪単価にはギャップがある場合があります。
私も住宅の営業時代、坪単価と総予算が全く異なることに違和感を持ちながらも、そういうものだと思って説明していました。
そう、坪単価は、
いかに安く見せるかを競うハウスメーカーが意図的に作った指標」
でしかないと思わざるをえないのです。

ただ、住宅を購入される方にとっては、坪単価が入口の目安となっているのも事実です。
予算があって、それに対してどれくらいの大きさの家が建つのかを計算するためには、坪単価が拠り所となっているのも頷けます。

その坪単価をより意味のある指標にするためには、次以降の内容に注意してみて下さい。

◆ 2種類の坪単価


坪単価の計算の仕方で、10万円以上の坪単価差が!?

坪単価は大きく分けて2つの計算方法があります。

  1. 住める状態の住宅にするのにかかる費用から出した坪単価
  2. 建物本体のみの坪単価

1.ですが、
外構、電気・水道・ガスの引き込み工事など住宅を建てる際に必要になるものから、安心した快適な生活を始めるために必要なものを全て含んだ坪単価です。
これが最初に分かると一番便利なのですが、通常はこの価格は最初には分かりません。
色々打ち合わせた結果、最後にしか分かりませんし、過去のお客様のこのようなデータを開示している企業は私の経験ではありません

2.ですが、
オプションで付けられる少しグレードの高い設備機器や外構、電気・水道・ガスの引き込み工事などを含まない坪単価です。建物だけにかかる坪単価という認識に近いでしょう。
地震が来ても倒壊しないための基礎の選定を行うための調査(地盤調査)費用や設計にかかる費用、行政への申請(確認申請)費用を含んでいない場合もあります。

その追加でかかる費用が、場合によっては400万円を超えることもあり、この場合、40坪の家を建てる方であれば、1.と2.で坪単価が10万円も変わってくることになります。
一般的にはこちらの表示の坪単価である場合が多く、それぞれの企業で含まれているもの、含まれていないものが異なります。
ですので、

【実際に何が含まれた坪単価なのか?】

を確認することが、とても重要です。

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更に詳しい【坪単価】のカラクリについて知りたい方は、こちらもどうぞ
坪単価を安く見せるカラクリ

    • ローコスト住宅の坪単価のまやかし
    • メーカーの坪単価のカラクリ
    • ローコストの注文住宅?企画住宅?

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家を建てるときにかかる実際の費用と予算感、頭金

ここでは、大まかにかかる費用項目と予算感覚が分かる程度に記載しています。
資金などを準備する段階の参考として下さい。
実際に、見積もりなどをとり、その費用の妥当性を見たい場合は、次の項目の「家を建てるときにかかる費用の内訳詳細(目安)」を参考にして下さい。

◆ 家を建てるときにかかる実際の費用項目


  • 土地代

一番大きく予算が変わってくるのが、この土地の代金です。土地を事前に所有しているか否かで、必要な予算に雲泥の差が出てきます。また、お隣の土地や道路、その土地自体に大きな高低差がある場合、別途擁壁工時などの大きな費用がかかる場合があります。土地選びの際にも、このような費用がかかりそうかどうかを意識しておくことが大切です。
また、土地の購入には仲介してくれる不動産業者への仲介手数料なども含まれます。
場所による違いが大きいですが、1000万円~数千万円程度の費用がかかります。実際にはその場所の相場感を知っておくことが重要です。
土地の相場感をどうやって知るかは「土地の探し方・選び方」を参考にして下さい。

  • 解体費

新しく建物を建てる場所に、古い建物が存在するかどうかです。これによっても100万円程度~500万円程度の差が出てきます。

  • 建築費

ここで言う建築費は、建物だけでなく土地に引き込む水道の工事なども含みます。ここはどのような工事にするのかで一番変わる部分です。1000万円台~と考えておくと無難です。

  • 消費税

住宅の場合、バカにならないのがこの消費税です。建物2000万円でも、10%の消費税で200万円もします。消費税は忘れがちですが、別途この費用がかかることを事前に意識しておくことが大切です。
通常、坪単価には消費税は含まれていませんので、注意が必要です。
また、土地の代金に消費税は計上されません。

  • 外構費

土地に囲いや門扉、カーポートや駐車場所を作るために必要な費用です。
土地の広さによっても違いますが、50万円程度~と考えておきましょう。

  • その他費用

その他の費用としては、住宅ローンにかかる手数料、火災保険、不足するカーテンや家具、家電の購入、引っ越しや仮住まいにかかる費用などがあります。最低でも200万円程度は確保しておくと良いでしょう。

◆ 家を建てるときにかかる実際の予算感


予算には、ご自身やご家族の手持ち金・収入から割り出す予算と、必要な費用から割り出す予算とがあります。
ここでは、まずご自身の収入(主に年収)などから割り出した予算は既に分かっているとして、以下のチェック項目を挙げておきます。
もし、ご自身の年収などから割り出す予算の検討がまだの場合は、ファイナンシャルプランナーなどに相談してみるのが良い手です。資金計画に関するシミュレーションなども行って貰えいます。ライフプランなどのご相談は、コチラでも可能です。

  • 土地の購入はあり?土地なし?
  • 建物の解体は必要か?
  • 建築費(及び消費税)にはいくら割けるか?
  • 外構はどこまで費用をかけるか?
  • その他費用として現金は手元にあるか?

以上から、実際にかけられる予算を割り出してみてください。
実際にここで割り出した予算の建物にかけられる費用から、ご自身やご家族の生活をより良いものとできそうかどうかが判断の決め手になります。
費用の内訳の詳細については、「家を建てるときにかかる費用の内訳詳細(目安)」を参考にして下さい。

◆ 家を建てるときの頭金


最近では、頭金がゼロでも銀行から住宅ローンを借り入れることが出来る商品が増えてきました。また、諸費用ローンなどで、手元に現金がほぼ無くても借り入れだけでまかなえるようなものもあります。しかし、これらの場合は銀行側の審査もそれなりに厳しくなります。
また、実際には借り入れはそれほど多額にしないほうがトータルで考えた場合は得であることが多く、出来ればなるべく多くの頭金を用意できることに越したことはありません。
例えば、公的な住宅ローンである住宅支援機構が提供するフラット35では、融資額が建築資金全体の9割以上を占めるような場合は貸出金利自体が上がります。ですので、やはり頭金も用意できるのであれば、300万円程度用意しておくのが良いと思います。
さらにこれとは別に、諸費用のために手元に200万円ほどの金額を置いておくのが良いでしょう。

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住宅ローンに含まれる費用と含まれない費用

住宅ローンに含めることが出来る費用は、金融機関によって多少の違いがあります。
ここでは一般的に費用として見られるものを挙げています。

◆ 住宅ローンに含まれるもの


土地代、建物工事費用、外構費、解体費など工事として行われるもの。調査・設計に関する費用。
この場合、土地代以外は費用として工務店やハウスメーカーの見積もりに入っていることが条件の場合が多いです。
これら以外のその他の費用は、本体に含まれる場合もありますが、諸費用ローンと言った、別のローン扱いで借り入れが可能な場合もあります。
実際、どこまでローンとして借りられるのかは金融機関にたずねてみる必要があります。

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家を建てるときにかかる費用の内訳詳細(目安)

ここに記載されている費用は、あくまで目安です。時期や企業によっては異なることがあります。
しかし、あなたがとった見積もりと比べて極端な違いが見受けられる場合はその理由を聞いて納得しておくことはとても大切です。

◆ 建物自体にかかる費用


建物を建てるときにかかる費用

  • 建物の本体工事費

基礎、躯体、屋根、住宅設備など建物本体の材料、工事にかかる費用
いわゆる坪単価で算出される部分である場合が多く、
【施工坪数】 × 【坪単価】
で、求められる場合が多い。施工坪数と延床面積は異なる。施工坪数は各企業毎に確認の必要がある。

  • 追加工事費

いわゆるオプションと呼ばれる費用 これらにかかる費用は総額の70%ほどです。

◆ 建物に付帯する付帯工事費


  • 屋外給排水工事費

上下水を敷地内に引き込んで、家の中でも水を使えるようにするための工事費用
下水管が敷地の前まで来ていない場合などは、浄化槽を付けないといけません。その場合、浄化槽とその工事費が100万円を超える場合があります。
土地によっては、前面にある道路から、自分の土地までの水道の管を新たに引き込んだり、交換する必要がある場合があります。これは市町村が認めた業者でしか出来ないため、割高となります。この水道管引き込みは約80万円程度となることが多いです。

これらの費用がかからない場合は、20~30万円程度であることが多いです。

  • 屋外電気工事

敷地の前の電線から住宅まで電気を引き込む工事費用

  • ガス配管費用

都市ガスを敷地内に引き込んで、家の中でもガスを使えるようにするための工事費用
ガスの場合、敷地内に引き込むまでの工事はガス会社さんがサービスしてくれる事が殆どです。
オール電化の場合、この費用がまるまる無くなります。通常、20~30万円程度と言うことが多いです。

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  • 地盤補強工事

地盤が弱い場合、地盤の補強をするための工事費用
地盤調査の結果、家が将来的にも沈んだり、傾向たりする心配が無ければ、この費用はかかりません。
表層改良、杭改良工事などを行いますが、杭改良工事などは、数10万円~100万円以上かかる場合があります。
50%くらいの割合で何かしらの地盤補強工事が必要になっていますので、総予算を考えるときはあらかじめ念頭に置いておきましょう。

  • 解体費用

建て替えや古屋付きの土地を購入した場合は、その家を解体するための費用
現在、建築資材の分別回収が進んでいますので、大きな機械でグシャッと潰して短期間で解体を済ませるということができません。
お金もそうですが、時間もかかることを知っておいてください。
木造住宅、鉄骨住宅、RC住宅など、種類によってこの費用にかなり差が出てきます。
一般的には木造住宅が一番安く、100万円以内におさまることが殆どです。
鉄骨住宅が次に高く、RC住宅はかなりする場合があります。下手をすれば500万円と言う場合もあります。

  • 仮設工事費

工事をするために必要な電気や水道、足場、トイレ、ゴミ箱、囲いなどを設置するための費用
隣家が母屋などで、トイレ、水道、電気などを使える状態であれば、追加しなくてもいい場合があります。

◆ 調査・設計に関する費用


  • 敷地調査費用

敷地の大きさや形状、高低差、その土地の場所における法的な制限などを調べるための費用
一般的には5万円~10万円程度であることが殆ど。
一部のハウスメーカーでは、この費用を無料としている場合もありますが、実際にはその企業は外注していることが殆どで費用が発生しています。
つまり、結局はその費用は建てる人が負担することになります。

  • 設計費用

家の図面を作成する費用
企業によってこの費用はまちまちです。
実際には、この費用は人件費として別項目で徴収している場合もしばしば見られます。(例えば、損益計算書上では原価としてでなく間接経費として利益として計上するなど。厳密に会計上はこの定義は決まっていなく、会社毎の裁量で決められる。)

  • 構造計算費用

2階建て以上の鉄骨造や鉄筋コンクリート造、3階建て以上の木造住宅などの構造計算が必要な建物の構造計算と書類作成を行うための費用
上記はあくまで法律上必要な建物なのですが、安心のためにはなるべくどんな建物でも構造計算をしておくことが無難です。この場合、施主であるあなたから希望を告げなければ計算してくれないことが殆どです。ここで言う構造計算とは、【許容応力度計算】と呼ばれるものです。
大体この計算にかかる費用は、10万~50万円程度となります。

  • 地盤調査費用

家を建てる土地の地耐力(固さや砂質、地下水位などによって決まる)を調べるための費用
3万~5万円程度という場合が殆どです。この調査の結果、地盤改良というものが必要となれば、上記の地盤改良費用が必要となります。

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  • 申請書類作成費用・手数料

家を建てる前に、地方自治体などに申請するための書類作成と申請を行うための費用
この書類作成は、専門の知識が必要なため外注されている場合と社内で行っている場合があります。

◆ その他の費用


  • 地鎮祭・上棟式・あいさつ回り

各種行事にかかる費用
最近は、地鎮祭や上棟式などを行う方も減ってきていますが、近隣のあいさつ回りは今後の近所付き合いのことも考えると古家解体前もしくは基礎着工前に行うことをお勧めします。
地鎮祭は5~10万円、上棟式は担当の大工さん(棟梁)に祝儀として3千~10万円、手伝いの大工さんに1千~3万円、挨拶回りの粗品として1軒辺り千円程度、の費用が目安です。
地鎮祭の詳細を知りたい場合は、こちら↓
https://www.towntv.co.jp/2012/02/jichinsai.php/

  • 仮住まい

工事が完了するまでの仮住まいにかかる費用
UR都市機構の物件などを上手に使うと費用が抑えられます。
工事期間など合わせて約半年程度の家賃と、敷金・礼金が必要になります。

  • 引越し

仮住まいへの引っ越しや新居への引っ越しにかかる費用
新居に必要ないものは、リサイクルショップなどを活用し、整理するようにしましょう。
引越し費用は、時期による差が大きく、年末年始や春休み期間、お盆や連休などは費用がグッとあがります。
逆に閑散期だとかなり安くしてくれたりしますので、参考にしてみてください。

  • 収入印紙

契約などの際の印紙にかかる費用
税金の一種となります。契約金額によりますが、大体1万円の収入印紙が契約時に必要となります。

  • 登記費用

建物表示登記を行うための費用
竣工したら、原則1か月以内に建物表示登記を行わないといけません。
お時間があれば、自身で登記申請を行うことも可能ですので、トライしてみてください。
20万円ほど変わる場合もあります。

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  • 住宅ローン諸費用

住宅ローンを組む時に必要となる手数料や保証料(金融機関によっては必要ない場合もあります)などにかかる費用

保証料は金融機関によってマチマチです。また金利に上乗せすることもできますが、0.2%程度高くなってしまいますので、大きな違いが出てきます。
保証料を含めた提案を受けるようにしてください。
また、手数料は金融機関によってかなり異なります。十数万円~80万円近くかかる場合がありますので、住宅ローンを組む際の判断基準として、知っておくと良いでしょう。

  • つなぎ融資費用

つなぎ融資にかかる費用
住宅ローンの本融資は、一般的な住宅ローンの場合、建物が完成して引き渡される時にお金の貸出が行われます。
この住宅ローンが実行される前(建物完成の竣工時まで)に支払う必要のある工事代金を肩代わりしてもらうのがつなぎ融資です。
つなぎ融資にかかる金利と手続きにお金がかかります。
最近では、住宅ローン自体が完成前でも借り入れが可能なものや、工務店やハウスメーカーとの契約で支払いが一括となり、完成前にお金の支払いが無い場合などもあり、つなぎ融資自体が不要な場合もあります。

  • 火災保険・地震保険・家財保険料

各種保険にかかる費用
任意の保険ですが、万が一のことを考えると入っておくことをお勧めします。ただ、地震保険は火災保険に比べると高額なため、火災保険の加入率に比べると高くありません。
また、住宅ローンを借りると殆どの場合、火災保険に加入することが求められます。近年では、保険期間が15年と短縮されて、保険金額は以前に比べて低くなっています。20万円前後と言うことが多いです。

  • 電話引込

電話を引き込むために必要な費用
最近固定電話を設置する方は少なくなりましたが、インターネット回線でも電話引込工事が必要です。
ただし、この費用はそれほど高くなく数万円程度です。施主であるあなたが手続きをしなくてはならないことが殆どです。

  • 外構など

カーポートや、門扉など外構にかかる費用
費用をかけないようにしても100万円近くかかりますので、あらかじめ予算に入れておくことをお勧めします。

  • 空調

冷暖房機器を購入、設置するための費用
最近では建物と一体化したような、冷暖房装置も増えてきていますが、一般的にはエアコンなどの冷暖房器具は別途となっている事が多いです。これらの冷暖房の性能は年々向上しています。
まずは、必要なものだけを購入することをお勧めします。

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  • 照明器具

照明機器にかかる費用
最近はすっきりした室内の空間にできることからダウンライトの人気が高くなっています。
ただ、すべての部屋となると20~40万円程度のお金がかかります。

  • カーテン

カーテンの購入、取り付けにかかる費用
カーテンは価格帯が幅広く、1枚20万円程度する高価なものから、5千円程度のものまで様々です。
すべてそろえると結構高くなります。

  • 家電製品

冷蔵庫や掃除機、洗濯機、電子レンジなどを購入するための費用
新居に移ると新しい家電製品が欲しくなるのか、買い替えされる方が多くなっています。
エコポイントなどを上手に使って安く揃えましょう。


今まで見て頂くとわかるとおり、住宅を建てるために必要となる費用は多様です。
そして、坪単価に入っている、入っていないはハウスメーカーや工務店によって様々です。

必要な費用がわかっていれば、どこまでが坪単価に含まれているかを確認して、あとで実際に近い坪単価をまとめてあげると、ローコストメーカーが本当に安いのかを把握することができます。

一生に一回の買い物である住宅を周りの評判や印象、見せかけの坪単価だけで決めつけず、本当に欲しい住宅を実現するためには、どのハウスメーカーや工務店がいいのか判断できるようになってください。

坪単価のからくりについてさらに知りたい方は、こちらもどうぞ。
坪単価を安く見せるカラクリ

    • ローコスト住宅の坪単価のまやかし
    • メーカーの坪単価のカラクリ
    • ローコストの注文住宅?企画住宅?

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