土地の適正価格を検討しよう！

土地の価格の決まり方の大原則を知る！

土地の適正価格を検討するにあたって、まず、大原則として知っておかなければならないのは、土地の価格の決まり方です。
土地の価格は、基本的に不動産鑑定士と言う資格を持った人が価格を査定しています。
ただ、この資格を持った人々も何か目安が無ければ、価格を査定することが出来ません。
そこで、参考にしているのが、

【実際の取引事例】（宅地に限る）

です。

なぁんだ、そんなことか。と、思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、
実際に物の価値を決める決め方に、「取引事例比較法」と、言う価値の決め方があり、
土地だけでなく、ものの価値を決める際によく用いられる有名な手法なのです。
ですので、プロが土地の価格を査定する場合でも、実際の取引価格を参考に
値段を決めている。ここが土地の価値を決める大原則となります。

そして、もう一つ大事なポイントは、この取引事例は

【直近の取引事例（半年程度）】

で、あることがポイントです。
ですから、
「何年か前に購入した土地に対して、その購入した土地代金に上乗せして売る」
と、言う考えで値段を付けても、それは適正な価格にはならないと言う事を
知っておくと良いと思います。

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土地の通常価格を調べる方法とは？

先ほどの大原則が分かったとして、
疑問に浮かんでくるのは、

「実際の取引価格ってどうやって調べるの？」

と、言う事だと思います。

以前なら、ここを知ることが通常の一般の人では難しい点でした・・・
しかし、このITが発達した時代ではそのような情報も簡単に入手する事が出来ます。

実際に行われた取引事例の価格は、なんと今では国がその価格を発表しています。
国土交通省の「土地総合情報システム」と言うサイトで確認する事が出来ます。
ここで発表している土地の価格は、比較用に利用する土地の価格と言う事で、
「公示価格」と言います。
このサイトの中の「土地の価格」というリンクをクリックすると、検索画面に移ります。

実際の画面が以下です。

ここで、注意して頂きたいのは、
左上の「時期」を選択する場所で、
「過去1年間含む」
で検索する事です。

バブル崩壊時などは、同じ１年でもかなり値段の差が大きくなったことを考えると、
あまり古い情報はあてにならない場合があります。
それを知った上で、古い情報も参考にするのであれば、
利用すると良いでしょう。

やはり直近の事例を何例か参考にし、
実際に自分が購入を検討している土地と比べて、
「駅からの遠さ」「隣接する道路の広さ」
などの観点から比較出来るようになっています。

また、調査場所が決まっている関係で、
場所によっては取引事例が表示されない場所もあります。
その場合は、古い情報を参考にすることも有効です。
しかし、それだけで判断するよりももう少し違う手法も使ってみて、
それも参考にして、検討すると、より適正価格に近づきます。

他の方法として挙げられるのが、

「路線価から推定する方法」

です。
この方法は、以前からあったものなので、もしかしたら
どこかで聞いたことがあるかもしれません。

路線価とは、国が固定資産税を課税する際に利用する、
隣接する道路からみた土地の価値です。

毎年、国税庁が発表していて、以下のサイトで閲覧することが可能です。

「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」

最新の年のリンクから、調べたい都道府県を選び、
「路線価図」と言うリンクから、更に詳細な場所を選んでいきます。
すると以下の様な画面が出て来ます。

この中の地図には、道路上に数字とアルファベットがついていることが確認出来ます。
調べたい土地に接する道路の数字をみて下さい。
（土地の値段の場合は、アルファベットは見なくても良いです。）

この数字が、土地の１平方メートル当たりの値段で、単位は（千円）です。
ですから、８０Eと書いてあると、１平方メートル当たり、８万円となります。

この数字に土地の広さ（平米数）を掛けて貰うと、その土地の税金を算定する際に用いる、
土地の価値が分かります。

実際に、この路線価を試算する際にも、宅地の場合は実際の取引価格を参考にしていて、
その【８割程度】の価格になっていると言われています。

ですから、逆に考えると、先ほど出て来た土地の価値を更に０．８で
割ると、実際の取引価格に近い数字が出て来ます。

これら２つの価格を参考にすると、

「通常の土地に対する、取引価格」

の参考値が出てくるわけです。
ただし、ここで注意しなければならないのは、この価格はあくまで、
「通常の土地」に対する参考価格であり、「１年～半年程度前」の価格を
参考にしていると言う事です。

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通常でない土地とは？状況把握が大切！

上記の考え方は、あくまで大原則を元にした通常の土地の場合で参考にすべきものです。
ですので、実際の取引の価格はそれだけで決まるわけではありません。

上記で言う、通常の土地とはいくつかの前提があります。
・更地で建物が無いこと
・収益目的で無いこと
・特殊な事情は省いていること

などが挙げられます。

ですので、実際の取引では、
「古い建物解体費が必要」
「擁壁を新たに設置する必要がある」
とか、
「相続の関係で早く売らなければならない」
と、言ったような事情で、通常よりも価格が前後する事が
かなり多いです。

ですので、自分が購入を検討している土地が、
通常の土地から、どれだけ違うのかを把握することが、
より適正価格を検討する上では重要です。

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