住宅をローンで買った際に、税金がいくらか戻ってくる制度を住宅ローン減税（控除）といいます。
長きにわたって運用されてきた住宅ローン控除ですが、令和3年をもって従前の制度は終了となっています。令和3年までの間に建物の契約が終了し、令和4年に居住開始の場合は適用されます。
また、令和4年から7年までは新たな控除率での適用延長となりました。※ここでは新たな制度について解説します。
参考 従前の住宅ローン減税制度について国交省 参考 住宅ローン減税等が延長されます！国交省年末のローン残高の0.7％を新築住宅にあっては13年間又は既存住宅にあっては10年間にわたって控除されるとても嬉しい制度です。
ですが、「住宅をローンで購入したのに住宅ローン減税（控除）が受けられない」、「思っていたより還付金が少ない」ということもあるかもしれません。
そもそも住宅ローン減税（控除）とはどのようなものなのでしょうか？
住宅ローンの控除対象者の条件や控除額の計算方法を中心に詳しくみていきましょう。
既存住宅（中古住宅）の住宅ローン減税（控除）とは
住宅ローンを使って住宅を購入した年から10年間、年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税から控除される制度です。ただし、昭和57年以降に建築された住宅である必要があります。
所得税が住宅ローン残高の0.7％に満たなくて所得税から控除しきれない場合があります。その場合は残りを住民税*からも控除します。
*住民税の控除額は所得税の課税対象となる額の7％、または13万6500円のうち少ないほうが採用されます。
控除額は一般住宅では各年最大14万円、10年間で140万円、また認定長期優良住宅*または低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅は各年最大21万円、10年間で210万円が控除されます。
認定長期優良住宅とは、参照：http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000006.html
しかしこの金額はあくまで「最大」の控除額です。
住宅ローンの借入が2000万円の方は最大控除額はその0.7％である14万円となりますが、だれでもこの最大控除額がもらえるわけではないのです。
なぜなら、住宅ローン減税の控除は所得税から控除されますが、一般の方の収入の所得税はそれほど多くないからです。
所得税が住宅ローン残高の0.7％に満たなくて所得税から控除しきれない場合があるのです。その場合は残りを住民税*からも控除します。
*住民税の控除額は所得税の課税対象となる額の7％、または13万6500円のうち少ないほうが採用されます。
所得税の満額控除＋住民税の一部の控除を足した額が14万円を下回っていたとしても、
その金額があなたの最大控除額として控除されることになるのです。
また住宅を取得した場合だけでなく、一定の条件を満たしたリフォームも住宅ローンの控除対象となります。
住宅ローン控除はいつまで
令和7年（2025年）12月31日までに、住宅を新築、既存購入、リフォームをして入居していれば控除の対象となります。
住宅ローン控除の適用条件
１．住宅ローンの借主が自分で住む住宅であること。親など親族がローンを肩代わりしてくれる場合は対象ではありません。賃貸住宅への投資や別荘も対象外となります。
２．住宅を購入した日から6月以内に住み、控除を受ける各年の年末まで住み続けていること
住み続けている事は住民票によって判断されます。
年末頃に購入し、入居が年を越してしまうときは入居した年からが控除の対象となります。
また転勤の場合ですが、国内転勤で単身赴任で家族が住み続けている場合はそのまま適用されます。
家族全員で転勤した場合は適用外となりますが再入居した際に控除を再開する事は可能です。ただし一度も入居せずに家族で転勤した場合は控除の再開はできません。
海外転勤の場合は単身、家族どちらの場合も控除対象外ですが、一度でも入居していれば再入居した際に再開する事は可能です。
３．合計所得金額が2000万円以下であること
取得制限もありますが多くの方は対象内だと思います。
年収ではなく、所得金額となります。
４．住宅の床面積が50㎡以上であり、床面積の1/2以上が居住スペースであること
気をつけなければならないのはマンションの方です。ここでの床面積とは登記簿上の専有部分の面積のみです。ベランダなどの共有部分は含まれないので注意が必要です。
５．住宅ローンの借入期間が10年以上であること
また初めは10年以上であっても繰り上げ返済によって途中で10年未満になってしまった場合はその年から控除の対象外となります。
６．中古住宅購入の場合は、昭和57年以降に建築された住宅であること
上記の築年数以上であっても下の3つのいずれかにより現行の耐震基準に適合していると証明されたものは対象となります。
・.耐震基準適合証明書
・.既存住宅性能評価書（耐震等級１級以上）
参照：耐震等級とは－あなたの家は耐震等級をいくつにしますか？－
・既存住宅売買瑕疵保険*への加入
*既存住宅担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険
・居住した年とその前後2年ずつの計5年間に、以下のいずれかの譲渡所得の特例等を受けていないこと
リフォームでの控除適用条件
上記の適用条件の1～4に加えて以下の項目を満たすこと
・リフォームにおける住宅ローンの借入期間が5年以上であること
リフォームの控除対象工事
・以下の1～6いずれかのリフォームが行われたこと
１．増築、改築、建築基準法上の大規模な修繕又は模様替え
２．マンションの専有部分の、床、階段または壁のいずれかのものの過半について行 う修繕又は模様替え
３．居室・調理室・浴室・トイレ･洗面所・納戸・玄関・廊下のいずれかの床または壁
の全部についての修繕または模様替え
４．現行の耐震基準に適合させるための修繕又は模様替え
５．一定のバリアフリーリフォーム（バリアフリーリフォームのローン型減税対象工 事）
6．省エネリフォーム（省エネリフォームのローン型減税対象工事）
・補助金を除いたリフォーム費用が100万円以上
・居住部分の工事費がリフォーム全体の工事費の1/2以上であること
住宅ローン控除適用例
年収500万円、課税総所得金額約200万円、2000万円の借り入れがあるとすると
控除額の上限は2000万円×0.7％＝14万円になります。
所得税額が10万円だとすると、全額の10万円が控除されます。
まだ、上限の14万円の内4万円が残っていますので、今度は住民税が控除されます。
住民税からは
200万円×7％＝14万円 と 限度額である、13,6500円
とを比較して、低い額の方の13,6500円が控除可能となります。これは先ほどの残りの4万円分すべてが控除可能と言う事です。
ですので、結果的にこの年の総控除額は二つを合計した
約14万円
が控除されます。
