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住宅ローンを借りる際に、借りたお金には金利と言うものが掛かってきます。
金利は、その時の社会情勢で基準となる利率が決められ、金融機関や商品によって、
まちまちの利率適用がなされます。
住宅ローンに適用される金利は大きく「固定型」と「変動型」に分けられ、
実際に掛かってくる金利は、最終的にこれらの金利から優遇金利と呼ばれる、
金利分を引いた利率で返済することになります

住宅ローンは借りて終わりと言うわけにはいきません。
長い年月を掛けて返済していくものですから、常に今自分が返済している住宅ローンの金利が
どの程度のものであるかを、把握しておくことは返済の負担を楽にする上で重要な事となります。

では、その金利は、どのように決められるのでしょう。

簡単にいうと、金利は『社会の経済状況』で決定します。
しかし、細かくみていくとその金利決定方法はいくつか種類があります。

◇　変動型の場合

「変動型」と呼ばれる住宅ローンの金利は、短期プライムレートなどと呼ばれる、
日銀の資金調節が影響する市場の資金量で金利水準が決定します。
ですので、その都度の経済状況がもろに反映された金利と言うことになります。

◇　固定型の場合

一方、長期の「固定型」と呼ばれる住宅ローンの金利は、長期プライムレートや
長期国債の10年ものなどの金利が目安となります。これは、経済成長の期待率など
ある程度将来を予測し、それにリスクを上乗せした金利となります。 借入初期の金利は
高めとなりますが、借入時よりも将来的に市場が活性化した場合は、
過去の水準の金利で返済するのですから、得をする場合もあります。

この他、資金の調達源の金利を元に利益を上乗せして金利を決定する場合もあり、
これは住宅ローンの証券化によるものです。

住宅ローンを検討された方がまず迷うのが、固定型にするか変動型にするかではないでしょうか？

まずは、固定型と変動型でどのような違いがあるのかを見てみましょう。

◇　固定型住宅ローン

固定型の住宅ローンには、

・　全期間金利が一定のもの

・　ある一定期間だけ金利が固定されているもの

などがあります。

長期間金利が上下しないという安心感はありますが、
金利が高い時には固定型の方が総返済額が多くなりますので、
避けた方が賢明かもしれません。

◇　変動型住宅ローン

変動型の住宅ローンでは、決まった期間ごとに返済の金利の見直しが行われます。

一般的には、半年ごとに金利の見直しが行われています。

支払金額は通常の場合5年間は同じ金額なのですが、
その中の利息部分と元金部分の割合がその時の金利に合わせて変動します。
金利が低い時には元金の返済金額は大きくなり
金利が高い時には元金の返済金額は小さくなります。

どちらの住宅ローンを選ぶにせよ、その時の金利のまま返し続けると言うよりも、
将来的に『借り換え』などを利用して、常に総返済額を減らすことに注意を注ぐことが
大切と言えます。

金利優遇とは、実際のその金融機関が公に公開している金利より、
借入者の属性や状況に応じて、金利を低くすることです。

殆どの場合、なんらかの金利優遇が受けられます。

大きい場合では、店頭金利から１．６％マイナスと言うケースもあります。

また、この金利優遇が続く期間に関しても金融機関ごとの商品によってまちまちです。

全期間、優遇金利が適用されるような商品もあります。
全期間、１％以上の金利を優遇されるとそれだけで、
総返済額が数百万円変わってきますので、
金利優遇に関しては、出来るだけ大きいほうが得と言うことになります。

この金利優遇ですが、同じ金融機関の、同じ住宅ローンであっても、
借り入れる人の職業や収入などによっても、金利優遇の大きさが変わってきます。

金融機関が、「この人になら安心して貸せる」という安定的な収入を期待できる人であれば、
金利優遇の幅は大きくなります。

金融機関は、極力リスクを避けて住宅ローンの貸し出しをしたいわけですから、
安定した収入のある場合や、元々年収が高く、返済比率が低い場合などは、
大きな金利優遇を受けられる可能性があります。

住宅ローンに関しては、さまざまな商品がありますが、
どれだけ金利優遇が受けられるかも一つのポイントになりますので、 考慮に入れてみるのも良いでしょう。

実際に、金利優遇があると総返済額がどの程度変わるのかを見てみたいと思います。

ここでは、比較を簡単にするために金利は過去25年間の平均金利といわれる、
約4.0％を全期間に適用しています。

優遇金利があるだけで、ここまで違いが出てくるのです。

ですので、受けられるのであれば少しでも大きな優遇金利を
適用してくれる住宅ローンを選ぶことが大切です。

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• 住宅ローンの種類
• 住宅ローンの審査

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最終更新日　：　2011年10月1日

Home　＞　住宅ローンについて　＞　住宅ローンの審査について

住宅ローンを借りるためには、あなたが住宅ローンを借りる銀行などの機関から、
どれだけ『返済』する能力があるか、『信頼』できる人物であるかを審査されます。
この審査が通らないと、基本的に住宅ローンは借りることが出来ません。
もし、あなたの手持ちの資金が十分でなければ当然住宅を建てることも出来なくなるわけです。
そういう意味で、住宅ローンの審査に通ることは、とても重要な事となります。

◇　住宅ローンの事前審査とは

住宅ローンの審査には、『事前審査（仮審査）』と『本審査』とがあります。

事前審査は元々は、不動産業者などの販売側が買い手のお客さんに
住宅ローンを組む能力があるかどうかを確認する目的で出来た制度です。
売買契約を締結する前に、本当にそのお客さんに支払い能力があるかを確認することは
トラブルを未然に回避する意味でもとても大切だったのです。

そんな訳で、行われるようになった事前審査ですが、
現在では買い手側にも、この事前審査によるメリットも大きいために、
広く受け入れられる制度となっています。

◇　住宅ローンの事前審査でみられる内容

どんな審査内容かと言うと、金融機関によって審査の基準は異なるのですが、
一般的に言われている事として、

• 申し込み金額が過大でないか。（収入・勤続年数・勤続先などを考慮）
• 過去に、借り入れなどで遅滞やトラブルなどないか（金融機関によって異なる）
• 購入する土地や建物を担保として程度の価値があるか（銀行などに多い）

などを、審査すると言われています。

事前審査をパスすれば、本審査で必ずパスするかと言うと、
必ずしもそう言う訳ではありませんが、一定の安心材料にはなります。

この住宅ローンの事前審査に必要な書類も、金融機関によって異なりますが、
概ね、以下の書類が求められることが多いです。

• 申込書
• 源泉徴収票
• 本人確認証
• 土地・建物の概要書

あらかじめ、こうした書類を用意しておくと事前審査もスムーズに受けることが可能です。

住宅ローンの事前審査の段階では、審査を受けたと言う事実は、
信用情報機関に登録されることはありませんので、個人信用情報に
記録は残らないとされています。

本審査をパスすると、住宅ローンを借り受けることが可能となります。
逆に、本審査で借り受けられる住宅ローンの条件（借り入れ期間や金利）や金額等が
決定してきます。

事前審査の時とはまた違った審査を行われることもありますので、
必要書類なども追加で必要になる分が出てきます。

本審査以降で借り入れ条件を変更する場合は、金融機関によって対応は異なりますが、
再審査となる場合もあります。

住宅ローンの審査の期間は、金融機関や借り入れる人によっても変わりますが、
事前審査では、概ね1週～２週程度で審査の通知がなされる。
ただし、銀行系以外の住宅ローンの場合はこれ以上の期間がかかる場合もあるので、
極力余裕をもって申請することが大切です。

本審査では、特に個人信用情報を確認されます。また、借入者本人の健康状態に
関しても確認が行われ、問題があればその確認に時間が必要になっていきます。

表面的な借り入れ条件として、以下のようなものが挙げられます。

• 借入時の年齢が満20歳以上満65歳以下で、最終返済時の年齢が満80歳未満であること
• 安定かつ継続した収入があること

しかし、事前審査や本審査で行われる審査内容は

• 借入者の信用度合
• 担保物件の評価額
• 借入額の妥当性

などから審査されます。

具体的に見ていくと、

□　借入者の信用度合

個人信用情報による、信頼度の確認が主に行われます。
個人信用情報には借入状況や事故情報、カードの取得枚数、
購入内容、支払いに延滞はないのか等
借入に関する情報が管理されています。
ここで借り入れに足る信用があるかどうかが、
審査されるのです。

この他にも、収入の安定性、勤続先、勤続年数、なども、
審査対象となります。

□　担保物件の評価額

担保とは、主に土地と建物の事を言います。
借り入れた住宅ローンの返済が滞った際に、
この土地と建物を売り払ったお金で、残りの返済に充てるのです。
このため、家を建てようとしている土地や
購入対象の建物の評価額を金融機関（あるいは保証会社ごと）に
行い、貸し出しが妥当かを審査されます。

□　借入額の妥当性

既に手元にある、自己資金（取得に掛けられる現金）や
収入に対する、返済額などが妥当であるかを審査します。
あまりにも過大な借り入れで、直ぐに返済に滞ったりしないかを
審査するのです。

これら以外にも、
「完済時年齢」、「借入時年齢」、「金融機関との取引状況」、「健康状態」
と、言ったところも審査の際に考慮されます。

一度、住宅ローンの本審査を申し込むと、
個人信用情報に記録が残りますので、
否認となった場合は、なかなかその記録が消えません。
ですので、借入を検討する際は住宅ローンの審査に
通りそうな状況かどうかを慎重に判断してみる必要があるでしょう。

フラット３５とは、住宅支援機構と言う公的な期間によって住宅ローンの源泉を運営されている
半公的な住宅ローンです。

フラット３５の審査は、どちらかと言うと担保物件である建物の審査基準が
厳格に決められています。
建物の規模や、細かい規定が建築の最適基準である、「建築基準法」と言う法律よりも
詳しく決められていて、この審査基準に適合させることが、民間の住宅ローンの審査とは
大きく異なるところとなります。

かんたんに言うと、フラット３５と言う住宅ローンでは、建築基準法も満たして
いないような建物では、審査にひっかかり、ローンが組めなくなる訳です。

逆に、民間の住宅ローンでは比較的重い審査基準となっています、
勤続年数に関しては特に審査の基準とはしておらず、年収に関しても審査対象としての
明記は見られず、比較的柔軟な対応を行っているようです。

この他、収入合算も妻だけではなく、同居の家族による収入の合算が認められていて、
合算方法も、年収の全額が合算できると言う、非常に住宅ローンを組みやすい審査基準と
なっています。

また住宅ローンでは珍しく、保証人が不要である点も大きな違いで、
これは審査とはあまり関係が無いのですが、住宅ローンとしての資金調達の
方法が「投資家」などを対象とした、住宅ローンの証券化によるものだからです。

このような点から、フラット３５の貸し出し窓口になっている銀行などでは、
独自の住宅ローンの審査基準よりも、かなり甘い審査と言えます。

もし、仮に民間の金融機関で住宅ローンの借入審査が否認となってしまっても、
フラット３５であれば借りれる可能性が無いわけでは無いと言えます。

住宅ローンの審査に必要な書類は、金融機関によって異なります。
また、事前審査（仮審査）か本審査かによっても必要な書類は異なります。

ここでは、本審査の際に一般的に必要になる書類を挙げます。

□　申し込み書関係書類

金融機関から提示される書式に記入して提出します。

□　年収や本人確認のための書類

• 源泉徴収票
• 納税証明書
• 本人確認書類
• 印鑑証明
• 住民票

など

□　担保物件の審査のための書類

• 土地・建物の登記簿謄本
• 地籍測量図
• 設計図書（平面図・立面図・配置図など）
• 土地・建物の売買契約書
• 重要事項説明書
• 工事請負契約書
• 建築確認済証

など

審査としては申し込み関係書類に記載された内容を、
他の書類で確認すると言ったような形式の審査を行うようです。
住宅ローンを借りられるかどうかに関して言えば、審査で一番重要な書類が
申し込み関係書類と言えるでしょう。

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最終更新日　：　2011年10月1日